동래 반도유보라 청약 결과 분석 - 분양가, 입지, 단점까지 총정리

 

2025년 4월 1일, 부산 동래구 낙민동 76-1 일대에서 분양한 ‘동래 반도유보라’가 1순위 청약 결과를 발표했습니다. 387가구 모집에 70건만이 접수되며 경쟁률 0.18:1을 기록했고, 2순위까지 포함한 총 청약 건수는 105건으로, 최종 경쟁률은 0.27:1에 그쳤습니다.

반도건설이 시공하고, 하나자산신탁(위탁사 에쓰앤디)이 시행한 이 프로젝트는 총 400가구 규모의 중소형 단지로, 전 세대가 전용면적 84㎡ 단일 평형으로 구성된 것이 특징입니다.

1. 단지 개요 및 구성

‘동래 반도유보라’는 지하 3층~지상 42층, 총 3개 동으로 구성되어 있으며, 총 400가구 중 일반공급 180가구, 특별공급 220가구로 구성되었습니다.

전용면적은 84㎡ 단일 평형으로, 실수요자 중심의 수요층을 타깃으로 한 설계입니다. 단지 내 커뮤니티 시설과 조망권 확보도 주요 장점으로 내세우고 있습니다.

2. 청약 결과 분석 - 1순위 미달 원인?

1순위 청약 결과는 0.18:1로 매우 저조했으며, 2순위까지 포함한 최종 경쟁률은 0.27:1에 불과했습니다. 이는 다음과 같은 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다:

• 높은 분양가: 주변 시세 대비 크게 높은 수준
• 단일 평형 구성: 선택의 다양성 부족
• 고정 수요 포화: 동래권역에 이미 입주물량 풍부
• 교통/생활 인프라 경쟁력 약화 (다른 입지 대비)

실제로, 최근 부산지역 전반의 청약 시장이 침체된 가운데, 과도한 분양가는 소비자들의 발걸음을 돌리게 만든 가장 큰 원인으로 분석됩니다.

3. 분양가 및 발코니 확장비

전용 84㎡ 단일 평형의 분양가는 다음과 같습니다:

• 84㎡: 8억4,700만원 ~ 8억5,900만원

평당 분양가는 약 2,383만원 ~ 2,481만원으로, 부산 평균은 물론 동래구 및 낙민동 평균 시세를 월등히 초과하는 수준입니다.

계약 조건은 아래와 같습니다:

• 계약금 5%
• 중도금 60%
• 잔금 35%

발코니 확장비는 2,100만원~2,200만원으로 별도 부담되며, 총 분양 비용에 부담을 가중시키는 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 입지 분석 - 동래 중심 생활권이지만...

‘동래 반도유보라’는 부산에서도 전통적인 주거선호지인 동래구 낙민동에 위치해 있습니다. 입지 자체는 교육, 상권, 교통 등에서 나쁘지 않지만, 경쟁 단지들과 비교해 다음과 같은 약점이 존재합니다:

• 도보권 초·중학교 인접
• 낙민역, 동래역 인접 – 더블역세권 입지
• 메가마트, 홈플러스 등 생활 인프라 풍부
• 하지만, 기존 구축 아파트 대비 큰 메리트 부족
• 주변에 유사 규모 분양 단지 다수 존재

5. 시세 비교 및 분양가 분석

다음은 지역별 평당 시세와 분양가를 비교한 표입니다:

지역	평당 평균 시세	동래 반도유보라 대비
부산 평균	1,223만원	↑ 약 95% 이상
동래구 평균	1,535만원	↑ 약 60% 이상
낙민동 평균	1,293만원	↑ 약 90% 이상

분양가 상한제가 적용되지 않은 단지로서, 실질적으로 지역 내 시세 대비 1.5~2배 가까운 가격으로 책정되어 있어 부담이 큰 편입니다.

6. 단점 및 유의사항

청약 또는 매수를 고려하는 수요자라면 다음과 같은 점에 유의해야 합니다:

• 고분양가: 동래구 내 최고가 수준
• 단일 평형: 다양한 수요층 커버 어려움
• 1순위 미달: 입주 후 미분양 가능성도 존재
• 전매제한 6개월: 단기 매매 불가
• 발코니 확장비 부담: 실질 분양가 추가 상승
• 너무 먼 학교들…자녀 있는 수요자라면 ‘글쎄’

학교 접근성은 아쉬운 편이다. 학령기 자녀를 둔 수요자라면 꽤 신경쓰이는 부분입니다.

공고문에 따르면 ‘동래 반도유보라’ 배정 초등학교는 낙민초 입니다. 단지에서 430m 정도만 걸으면 도착하지만, 가는 길이 복잡하고. 노후주택가와 동해선 고가 철로 아래를 지나서 다시 노후주택가를 거쳐야 학교에 도착합니다.

중학교 통학 환경은 더욱 열악합니다. 이 단지 학생이 배정받는 내성중, 동래중, 동해중, 유락여중, 학산여중 등 5개 학교는 모두 반경 1.7㎞를 벗어나 있습니다. 가장 거리가 먼 동해중은 단지에서 3㎞ 떨어져 있습니다. 도보로 50분이 소요되는 거리다. 단지에서 가장 가까운 학교인 이사벨중은 이 단지 배정 학교가 아닙니다.고등학교는 동래학교군 내 학교로 배정받는데, 낙민역 옆에 위치한 남고인 동래고를 제외하면 모두 20분 이상 걷거나 차를 타야 합니다. 여고생의 경우 도보권 통학이 사실상 불가능합니다.

 

7. 이런 분들에게 추천합니다

• 동래권 중심 입지의 신축 아파트를 찾는 실거주자
• 전용 84㎡ 평형 선호 가족 구성원
• 브랜드 아파트와 고층 조망권을 선호하는 수요자
• 자녀 교육 인프라를 우선시하는 학부모층

결론: 입지는 우수하지만, 가격 경쟁력은 낮은 단지

‘동래 반도유보라’는 동래구 낙민동이라는 전통 주거 선호 입지와 브랜드 건설사의 시공이라는 장점이 있습니다. 그러나 분양가 책정이 과도하게 높아 1순위 청약 미달이라는 결과로 이어졌으며, 실수요자 입장에서도 가격 대비 만족도가 낮을 수 있는 단지입니다.

따라서, 향후 분양가 할인, 미계약 잔여세대 공급 시기를 잘 지켜보며, 자금 계획에 맞는 전략적 접근이 필요합니다.

※ 본 글은 2025년 4월 기준, 청약 결과 및 공식 분양 정보를 바탕으로 작성되었습니다.