상속받은 재산 양도세 총정리 – 개념, 계산법, 절세 전략 완벽 분석!

상속을 통해 부동산이나 주식을 받게 되면, 이를 **매도(양도)할 경우 양도소득세(양도세)**가 부과됩니다.
많은 분들이 상속세와 양도세를 혼동하거나 절세 방법을 잘 모르고 있는 경우가 많은데요,
이번 포스팅에서는 상속으로 인한 양도세 개념부터 절세 전략까지  자세히 정리해 보겠습니다! 📌

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📌 1. 상속받은 재산의 양도세란?

✅ 양도세란?

**양도소득세(양도세)**는 부동산, 주식 등 **자산을 팔아서 발생한 차익(양도차익)**에 대해 부과하는 세금입니다.

📍 즉, 상속받은 부동산을 매도하면 ‘상속세’가 아니라 ‘양도세’가 부과됩니다!

📌 양도세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율

✔ 양도세는 **취득가액(구입 당시 가격)**을 기준으로 계산되므로, 상속 재산의 취득가액을 어떻게 설정하느냐가 절세의 핵심입니다!

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📌 2. 상속받은 재산의 양도세 계산 방법

✅ ① 상속받은 재산의 ‘취득가액’ 계산 기준

상속받은 재산을 매도할 때, 취득가액을 어떻게 계산하느냐에 따라 양도세 부담이 크게 달라집니다.

✔ 상속재산의 취득가액 기준 2가지
1️⃣ 기준시가(공시가격)로 취득가액 설정 (일반적인 방법)
2️⃣ 상속세 신고 당시 감정평가 금액 적용 (절세 가능)

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✅ ② 양도세 계산 공식

양도세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율

✔ 양도가액: 부동산을 매도한 실제 금액
✔ 취득가액: 기준시가 or 감정평가 금액 (상속세 신고 기준)
✔ 필요경비: 중개수수료, 취득세, 등록세 등

💡 핵심 포인트:
✅ 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄어들어 양도세 절세 가능
✅ 감정평가를 받아 취득가액을 최대한 높게 설정하면 유리

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📌 3. 양도세 세율 

📍 부동산 양도세 기본 세율 (보유 기간 1년 이상)

양도차익 세율

3억 원 이하	20%
3억 ~ 5억 원	25%
5억 ~ 10억 원	30%
10억 ~ 30억 원	40%
30억 원 초과	45%

📍 보유 기간별 차등 과세
✔ 1년 미만 보유 → 70% 중과세
✔ 1~2년 보유 → 60%

📍 다주택자 중과세 (조정대상지역 기준)
✔ 2주택자 → 기본세율 + 20% p
✔ 3 주택 이상 → 기본세율 + 30% p

📌 결론:
✅ 오래 보유할수록 세율이 낮아지므로 단기 매도는 신중해야 함
✅ 조정대상지역 내 다주택자일 경우 중과세율 적용

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📌 4. 상속 양도세 절세 방법 (필수 체크!)

✅ ① 감정평가 활용 – 취득가액을 높여라!

📍 상속세 신고 시 감정평가를 받아 취득가액을 높이면 양도세 절감 가능

✔ 사례 비교

구분 기준시가(공시가격) 적용 감정평가 적용

취득가액	5억 원	7억 원
양도가액	10억 원	10억 원
양도차익	5억 원	3억 원
양도세 (세율 25%)	1.25억 원	7,500만 원

📌 결과: 감정평가를 받아 취득가액을 높이면 양도세 부담이 5,000만 원 줄어듦!

✅ 감정평가 시 유의사항
✔ 상속세 신고 기한(6개월) 내에 감정평가받아야 적용 가능
✔ 감정평가 비용(수백만 원)이 들지만, 절세 효과가 더 크다면 활용 가치 있음

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✅ ② 배우자·자녀에게 분산 상속 – 양도차익 줄이기

📍 상속인 수가 많을수록 1인당 양도차익이 줄어 양도세 부담이 감소

✔ 예시

• 1명이 10억 원 상속 → 양도차익 5억 원 → 25% 세율 적용
• 부모·자녀 2명이 5억 원씩 분산 상속 → 1인당 양도차익 2.5억 원 → 20% 세율 적용

📌 결론:
✅ 가족 간 상속을 분산하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있음

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✅ ③ 장기보유특별공제 활용

📍 10년 이상 보유 시 최대 40% 공제 가능 (1세대 1 주택 조건 충족 시 80%)

✔ 보유 기간별 공제율

• 3년 이상: 10%
• 5년 이상: 20%
• 10년 이상: 30~40% (1세대 1 주택자는 최대 80%)

📌 결론:
✅ 최소 3~5년 이상 보유 후 매도하는 것이 절세에 유리

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✅ ④ 양도 시기 조절 – 비과세 혜택 활용

📍 조정대상지역 해제 여부, 양도세 개편안 발표 등 정책을 고려해 매도 시기 조절

✔ 비과세 요건
✅ 1세대 1 주택자가 2년 이상 거주한 경우 비과세 적용 가능
✅ 양도차익 12억 원 이하까지 비과세 적용 가능

📌 결론:
✅ 단기 매도보다는 최소 2~3년 이상 보유 후 매도 고려

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🎯 5. 마무리 – 상속 양도세 절세 핵심 요약

✅ 1. 감정평가를 활용해 취득가액을 높여 양도세 절감
✅ 2. 상속 재산을 배우자·자녀에게 분산해 양도차익 축소
✅ 3. 장기 보유 후 매도하여 양도세 감면 혜택 활용
✅ 4. 비과세 요건을 충족하는 방식으로 양도 전략 수립

📌 상속받은 재산을 매도할 계획이 있다면, 반드시 감정평가·분산상속·장기보유특별공제 등을 고려하여 절세 전략을 세우세요!