자금조달계획서 쓰는 법과 작성 요령 총정리

 

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1. 자금조달계획서란?

부동산을 구입할 때 자금조달계획서를 제출해야 하는 경우가 많습니다. 자금조달계획서는 주택 구입 시 자금 출처를 투명하게 밝히는 문서로, 부동산 거래의 투명성을 높이고 불법적인 자금 유입을 방지하기 위한 제도입니다. 이번 글에서는 자금조달계획서의 개념, 작성 방법, 항목별 기재 요령, 제출 시 주의할 점 등을 자세히 살펴보겠습니다.                                     자금조달계획서는 주택을 구입할 때 필요한 자금을 어떤 방법으로 마련했는지를 기재하는 문서입니다. 일정 가격 이상의 주택을 매매할 경우 필수로 제출해야 하며, 제출된 내용은 국세청과 금융기관에서 검토할 수 있습니다.

1) 제출 대상

✔ 국내에서 부동산을 매매하는 모든 사람 (개인, 법인 포함)
✔ 투기과열지구 및 조정대상지역에서 주택을 매입하는 경우
✔ 일정 금액 이상의 주택 거래 시 필수 제출

• 투기과열지구: 모든 금액
• 조정대상지역: 6억 원 이상 주택
• 비규제지역: 15억 원 이상 주택

2) 제출 시기

✔ 매매계약 체결 후 30일 이내
✔ 부동산 실거래 신고 시 온라인(부동산거래관리시스템) 또는 관할 구청에 제출

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2. 자금조달계획서 작성 방법

자금조달계획서는 크게 자기 자금과 차입금(대출 등)으로 구분하여 작성합니다.

1) 자기 자금 항목

자기 자금(본인 자산)으로 조달한 금액은 아래 항목에 맞춰 작성합니다.

항목설명증빙 자료

예금·적금	본인의 기존 예금, 적금 사용	통장 사본
주식·채권 매도 대금	주식이나 채권을 매도한 금액	매매 내역서
보험금	보험 해약금, 만기 수령금	보험회사 지급 내역
퇴직금	퇴직 후 받은 퇴직금	퇴직금 지급 내역서
기타 자산 처분 대금	자동차, 귀금속 등 판매금	매매 계약서, 계좌 거래 내역

💡 TIP:

• 은행 잔고와 현금 흐름이 일치해야 함.
• 필요한 경우 세무조사를 받을 수 있으므로 허위 작성은 절대 금지!

2) 차입금(대출) 항목

부동산 구입 시 대출을 받는다면 대출 종류와 금액을 정확히 기재해야 합니다.

항목설명증빙 자료

금융기관 대출	은행, 보험사 등에서 받은 주택담보대출, 신용대출	대출 계약서
전세보증금 반환 대출	기존 전세금을 반환받아 사용하는 경우	전세계약서
기타 대출	사채, 사적 차입금 등	차용증, 송금 내역

💡 TIP:

• LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 확인하여 대출 가능 금액을 먼저 계산해야 함.
• 대출 승인이 완료된 금액만 기재하는 것이 안전함.

3) 가족·지인 등에게 받은 자금(증여·상속)

부모님이나 친척, 지인에게 받은 돈도 자금조달계획서에 기재해야 하며, 일정 금액 이상일 경우 증여세 신고 대상이 됩니다.

항목설명증빙 자료

부모·친인척 증여	부모, 친척으로부터 받은 자금	증여 계약서, 계좌이체 내역
상속금	부모님 사망 후 받은 상속금	상속세 신고서
지인 차입금	친구, 지인 등에게 빌린 돈	차용증, 이자 지급 내역

💡 TIP:

• 10년 기준 성인 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원까지 증여세 면제 가능
• 차입금의 경우 무이자로 빌려준 경우라도 국세청에서 증여로 판단할 가능성이 있으므로 이자 지급 내역이 필요함.

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3. 자금조달계획서 작성 예시

📌 [예시] 7억 원 아파트 구입하는 경우

자금 출처금액비율비고

본인 예금·적금	2억 원	28.5%	은행 예금 인출
주식 매도 대금	5천만 원	7.1%	매도 내역 제출
부모 증여	1억 원	14.2%	증여세 신고 완료
주택담보대출	3억 원	42.8%	대출 계약서 제출
신용대출	5천만 원	7.1%	은행 대출 승인 완료
총계	7억 원	100%

💡 TIP:

• 비율이 지나치게 높거나 비정상적인 자금 출처는 국세청에서 조사할 가능성이 높음.
• 가능한 한 금융 거래 내역이 투명한 항목을 우선적으로 기재하는 것이 유리함.

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4. 자금조달계획서 제출 시 주의할 점

✔ 1) 허위 기재 금지

• 국세청과 금융당국에서 자금 흐름을 추적할 수 있으므로 허위로 작성하면 불이익 발생 가능.
• 자금 출처가 불분명할 경우 자금 출처 소명을 요구받을 수 있음.

✔ 2) 증여세 및 대출 규제 확인

• 부모나 친인척에게 받은 자금이 일정 금액을 초과하면 증여세 신고 필수.
• 대출을 받을 경우 LTV, DSR 규제를 확인하여 대출 한도를 초과하지 않도록 주의.

✔ 3) 증빙 서류 준비 철저히 하기

• 국세청이 자금 출처를 조사할 수 있으므로 증빙 서류(통장 내역, 계약서 등)를 미리 준비해야 함.
• 부동산 거래 이후라도 소명 요청이 올 수 있으므로 5년간 관련 서류를 보관하는 것이 안전함.

 

자금조달계획서는 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해 꼭 필요한 서류입니다. 허위 기재를 피하고, 자금 출처를 명확하게 정리하는 것이 중요합니다.

✅ 성공적인 작성 체크리스트
✔ 자금 출처를 정확히 분류 (예금, 주식 매도, 대출 등)
✔ 증빙 서류를 미리 준비 (통장 거래 내역, 계약서 등)
✔ 증여·상속 자금은 세금 문제까지 고려
✔ 허위 기재 시 불이익이 발생할 수 있으므로 정확히 작성