신탁등기 분양권상태인 아파트(또는 오피스텔)의 전세는 과연 안전할까?

 

📌 현재 상황 예시

분양가 6억 아파트(또는 오피스텔) 분양권 상태(아직 소유권이전등기 전)

현재는 신탁등기 상태 (시행사 명의 → 신탁사 명의로 등기돼 있음)

잔금 6억 중 일부가 부족 → 전세 세입자 보증금(약3억5천)으로 잔금 치르면서 신탁말소 예정

세입자가 불안해하는 이유: “내 전세보증금이 안전하게 보호되는지?”

 

🏠 세입자 입장에서 보증금 보호 가능 여부

1. 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 확보

세입자가 전입신고와 확정일자를 받으면 법적으로 ‘대항력’을 갖습니다.

즉, 집주인이 바뀌어도 세입자가 임차인으로서 권리를 주장할 수 있습니다.

경매 시에도 우선변제권을 갖게 됩니다.



2. 하지만 ‘등기 이전’과 ‘신탁등기’라는 변수가 큼

현재 소유권이 아직 시행사/신탁사 명의라서, 세입자가 임차권을 등기부에 바로 반영할 수 없는 상태입니다.

즉, 세입자가 전입신고·확정일자를 하더라도, 아직 소유권이 분양자(=당신)에게 오기 전이므로 권리순위가 불안정할 수 있습니다.



3. 신탁등기 해지(말소)와 소유권이전등기 완료 후가 중요

세입자 보증금의 안전은 신탁등기가 말소되고, 소유권이전등기가 집주인 명의로 된 이후부터 제대로 보호됩니다.

따라서 잔금 납부 → 신탁말소 → 소유권이전등기 → 임차계약 확정 순서가 맞아야 세입자가 안심할 수 있습니다.



4. 보증금 3억5천 전액 보장 여부

법적으로는 세입자가 전입신고+확정일자를 하고, 소유권이전등기 후에 효력이 발생해야 보장이 됩니다.

만약 소유권이전 전에 문제가 생기면(예: 시행사나 신탁사에 문제가 발생) 보증금 보호에 공백이 생길 수 있습니다.

따라서 세입자 입장에서는 지금 상태(신탁등기 상태)에서 바로 계약하는 건 불안할 수밖에 없습니다.

✅ 결론

등기 완료 전에는 세입자가 전입신고+확정일자를 하더라도 보증금 3억5천 전액을 확실히 보장받는다고 보기 어렵습니다.

세입자가 안전하게 보호받으려면
1. 전세 계약 → 잔금 납부 → 신탁말소 및 소유권이전등기 완료

2. 이후 세입자 전입신고+확정일자
이 순서로 진행돼야 합니다.

세입자 불안을 줄이려면, 등기 완료 시점에 맞춰 계약일자와 입주일자를 조율하고, 가능하다면 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입을 같이 제안하는 게 좋습니다.

📌 HUG·SGI 전세보증보험 가입 가능 여부

1. 현재 상황
분양권 + 신탁등기 상태 → 보증보험 가입 불가
세입자 보증금은 지금 당장은 보증보험으로 보호되지 않음


2. 보증보험 가입이 가능한 시점
잔금 납부 → 신탁말소 → 소유권이전등기 완료 → 세입자 전입신고 + 확정일자 이후 HUG·SGI 보증보험 가입 가능


3. 특약
“보증보험 가입을 조건부로 계약서 특약에 명시하겠다.”
“등기 완료 즉시 보증보험을 가입해 세입자 보증금 안전을 보장한다.”

✅ 결론: 지금은 불가능하지만, 소유권이전등기 완료 후에는 HUG·SGI 보증보험 가입에 문제가 없음.
따라서 계약 시 보증보험 가입 조건부 특약을 두는 것이 세입자 불안을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

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